中华人民共和国政府和莫桑比克共和国政府关于中国派遣医疗队赴莫桑比克工作的议定书（1993年）

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浅议房地产开发项目前期策划合同的订立

湖南金州律师事务所 文 颖


自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议??? 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
（ 一）委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。
（二） 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：
（1）市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。
建设银行


中国建设银行关于调整《资产负债比例管理操作规程》有关内容和下达二季度比例管理指标的通知

1996年4月29日，建设银行

建设银行各省、自治区、直辖市分行，计划单列市分行：
现将总行资产负债比例管理委员会批准通过的《资产负债比例管理操作规程》（以下简称规程）局部调整办法和核定的1996年二季度存贷比例指标（详见附件一）下达给你行，请认真遵照执行。

一、《资产负债比例管理操作规程》的调整内容
（一）调整季度存贷比核定的基数和包括的范围。将规程规定的“以上季度旬平均存贷比考核结果作为下季度核定比例的依据”，调整为“以各分行年初存贷比为基数，核定每个季度的存贷执行比例，并以上季旬平均存贷比考核结果作为下个季度分类设定新增存贷比的依据”。将房地产信贷部的存贷款年初数及各分行上年末仍未进大帐的帐外贷款一并纳入年初数计算，每个季度对各分行考核时也相应纳入。上年末违规核算的存款考核时从新增存款中扣除（按建总函字【1996】第156号文第五条执行）。
（二）对存款超常增长（指超过预测增长率）后的贷款投放进行适当控制。原则是在坚持多存多贷的同时，分类有区别地加以控制。即：1．分类存贷比为一类的分行，其超存部分仍按核定的余额存贷比掌握发放贷款；2．分类存贷比为二、三类的分行，其超存部分按核定的新增存贷比加10个百分点掌握发放；3．分类存贷比为四、五、六类的分行，其超存部分按核定的新增存贷比加5个百分点掌握发放。
从二季度开始，在核定下达余额存贷比例时，同时核定下达新增存贷比例指标。
（三）适当放宽对季末时点数的控制。对各分行存贷比例执行结果仍按旬平均和季末时点数实行双重考核。但将原“季末存贷比不超过核定比例，季度中间上浮不得超过1个百分点（原存差行和今年一次性消化借差的分行不得超过1．5个百分点）”改为各分行旬平均存贷比和季末存贷比均可上浮，各分行上浮的不同幅度仍执行原规定。
（四）保证国家重点建设贷款的投放进度。将规程中“对新增重点类贷款超过其新增贷款30％的部分，总行在下达季度比例时进行调整”改为“各分行应按已下达项目计划先发放重点类贷款（即国家重点、中央级大中型项目建贷，限上技改贷款，总行安排的国家重点项目新增储备贷款及安居工程贷款），季后总行根据年内重点类贷款实际到位累计数，按规定标准（重点类贷款超过新增贷款30％的部分）承认所增加的比例”。

二、二季度资产负债比例管理有关指标的核定
（一）现行存贷比基数。按本次调整后的办法，二季度各行现行存贷比例取年初数。
（二）存款变动系数。以年初数为基数，预测到二季度末全行存款增长率为20％，依此计算统一的存款变动系数为0．833。
（三）新增存贷比参数。根据各分行一季度旬平均存贷比执行结果，按照操作规程规定的分类标准进行分类，设定相应的各类新增存贷比。根据人民银行核定的全行上半年贷款计划，各类行的新增存贷比依次设定为30．5％，30％，29．5％，29％，28．5％和28％。并据此计算出相应的新增存贷比参数（见附件一）。
（四）调节系数。根据各分行一季度五项考核指标执行结果，依统一标准计算得出。
（五）资产负债比例管理的其他指标，仍按原有关规定执行。有关余额存贷比、新增存贷比的计算口径和考核办法详见附件二。

三、几点要求
（一）各分行接此通知后，要认真学习、研究《资产负债比例管理操作规程》及调整内容和考核办法，用准、用好政策，努力组织安排好二季度资产负债比例管理工作。
（二）各分行要按照总行有关电报的通知要求，加快固定资产贷款的投放进度，确保重点项目贷款的及时到位。
（三）各分行在比例管理执行中遇到的新情况、新问题，要及时报告总行。

附：关于存贷比例计算口径和考核办法的说明
为使各分行了解掌握比例管理操作规程作局部调整后余额存贷比和新增存贷比的计算口径及考核办法，现作如下说明：
一、现行存贷比基数。以年初余额存贷比作为现行存贷比基数，核定各行执行比例。
计算口径为：（各项贷款年初结转数＋帐外贷款年初数＋房贷部贷款年初数）÷（一般存款年初结转数＋房贷部存款年初数）
二、对各分行的存贷比分类。以上季度旬平均存贷比作为下季度分类的依据。
旬均存贷比计算口径：（旬均计划内贷款＋房贷部旬均贷款＋帐外贷款）÷（旬均存款＋房贷部旬均存款－总行认定原违规核算的今年虚增的存款）
三、考核办法：
（一）存款超常增长（指超过预计增长率）后所放的贷款严格按前列“一、（二）”条规定的比例掌握，不允许存贷比上浮。
（二）对超存超贷的分行，考核余额存贷比和新增存贷比时，先扣除超存超贷部分再考核。
（三）季末余额存贷比超过上浮规定，而新增存贷比也超过核定指标的，下季度加倍扣减存贷余额执行比例。
（四）在新增存贷比不超过核定指标的前提下，允许季末余额存贷比超过上浮规定。
（五）其他资产负债比例管理指标严重不良时，总行可按规定在5个百分点内扣减下季度存贷余额执行比例。