转发市国土房管局拟定的天津市业主大会和业主委员会活动规则的通知
天津市人民政府办公厅
津政办发 〔2008〕169 号
转发市国土房管局拟定的天津市业主大会和业主委员会活动规则的通知
各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
市国土房管局拟定的《天津市业主大会和业主委员会活动规
则》已经市人民政府领导同志同意，现转发给你们，请照此执行。
天津市人民政府办公厅
二○○八年十二月十日
天津市业主大会和业主委员会活动规则
第一章 总则
第一条 为了规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主的
合法权益，根据《物业管理条例》(国务院令第504号)和《天津市
物业管理条例》等有关法规，制定本规则。
第二条 本市行政区域内实施物业管理的项目成立业主大会、
选举业主委员会，及其活动适用本规则。
第三条 市物业管理行政主管部门和区、县人民政府负责对业
主大会和业主委员会活动进行指导和监督。
区、县物业管理行政主管部门负责对本辖区内业主大会和业
主委员会活动进行监督和管理。
街道办事处、乡镇人民政府应当明确责任部门和专职人员，
负责对本辖区内业主大会和业主委员会活动进行指导和管理。
第四条 居民委员会、村民委员会、社区工作站（以下统称居
民委员会）应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好业主大会成
立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行
职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠
纷。
第五条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极
配合居民委员会依法履行管理职责，支持其开展工作，并接受其
指导和监督。
第六条 各有关部门应当支持业主委员会依法履行职责、开展
工作，对物业管理用房、共用部位和共用设施设备以及业主委员
会活动经费的使用不得干预。
第七条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出
与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第八条 本市实行物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织
召集，由区、县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出
所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。
出现下列情形时，业主委员会、物业服务企业或者居民委员
会应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府及时
召开会议：
（一）业主委员会不依法履行职责的问题；
（二）业主委员会换届过程中出现的问题；
（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；
（四）提前终止物业服务合同的问题；
（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；
（六）需要协调解决的其他物业管理问题。
街道办事处或者乡镇人民政府负责整理、保管联席会议的记
录或者形成的会议纪要。联席会议的成员单位应当按照会议纪要
或者议定的事项落实责任，街道办事处或者乡镇人民政府会同区、
县物业管理行政主管部门负责督促。
第二章 业主大会
第九条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。
业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中
合法权益的组织。
第十条 一个物业管理区域成立1个业主大会。业主大会自首
次业主大会会议选举产生业主委员会之日起成立。
第十一条 已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当成
立业主大会：
（一）业主入住率达50%以上；
（二）首位业主实际入住达2年以上。
第十二条 首次业主大会会议由物业所在地的街道办事处、乡
镇人民政府负责召集。
符合成立业主大会条件的，业主、开发建设单位或者物业服
务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政
府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面告知后1个月内，
在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下，负责核
实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。
第十三条 同一个物业管理区域内业主人数不足100人的，全
体业主组成业主大会；业主人数在100人以上的，可以按照业主总
数的一定比例推选业主代表，组成业主代表会（以下统称业主大
会），代表业主履行业主大会职责。业主代表会的代表组成，不得
少于35人。
业主代表在行使所代表业主的表决权前，应当事先书面征求
其所代表的业主意见，并在业主代表会会议上如实反映所代表业
主的意见。
第十四条 筹备成立业主大会应当建立筹备组，筹备组由业主
3至7名，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设
单位代表各1名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政
府的代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域
内公告。开发建设单位和物业服务企业应当为筹备组开展工作提
供条件。
第十五条 筹备组应当自组成之日起30日内（成立业主代表会
的60日内）在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门指导下，
组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
第十六条 筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内
容；
（二）确认业主身份和业主人数，确定业主在首次业主大会
会议上的投票权数；
（三）确定业主委员会成员候选人产生方案及名单，并公示
征询意见；
（四）按照示范文本拟定业主大会议事规则草案、提出临时
管理规约的修订意见，制定管理规约草案；
（五）确定业主代表产生的条件、方式和人数，组织推选业
主代表；
（六）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款规定的各项内容，应当在首次业主大会会议召开15日前，
以书面形式在物业管理区域内公告。成立业主代表会的，应当在
会议召开15日前，以书面形式送交参加会议的业主代表。
筹备组履行职责的期限，应当到首次业主大会会议选举产生
业主委员会之日终止。
第十七条 业主代表以幢、门、楼层等为单位，由业主推选。
筹备组应当将推选业主代表的方式、代表条件、代表人数以书面
形式在物业管理区域内公告。
推选业主代表候选人，由筹备组组织业主推荐与业主自荐相
结合的方式产生。
在推选单位内，候选人只有1人的，其所代表业主二分之一以
上书面同意即可当选业主代表，未超过二分之一以上书面同意，
则重新提名选举；候选人为2人以上的，所代表业主二分之一以上
书面同意的即可当选业主代表，未超过二分之一以上书面同意的，
在得票多的2名候选人中重新选举，票多者当选。
业主代表产生后由筹备组以书面形式在物业管理区域内公
告。业主代表的变更应当由其所代表的业主二分之一以上书面同
意。
第十八条 业主投票权按照业主专有部分建筑面积和业主数
量计算。
专有部分建筑面积可以根据物业项目的实际情况以适宜的建
筑平方米为投票单位，具体计算方法由业主大会议事规则规定。
业主身份及其专有部分建筑面积以不动产登记簿或者其他能
够证明其权属的合法有效文件为依据。
单个业主拥有多个或者数人共有1个物业专有部分的，其业主
投票权人数按1人计算。
第十九条 首次业主大会会议应当讨论决定下列事项：
（一）业主大会议事规则；
（二）管理规约；
（三）选举业主委员会；
（四）与物业服务企业拟定的物业管理服务内容和服务标准；
（五）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列
文件向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：
（一）业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约。
对符合规定的，街道办事处、乡镇人民政府应当在7个工作日
内出具备案证明。对不符合规定的，街道办事处、乡镇人民政府
应当说明理由，7个工作日内退回。
街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况，及时书面告知
区、县物业管理行政主管部门。
备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，
将变更内容书面告知原备案部门。
第二十一条 业主大会议事规则应当包含下列内容：
（一）业主大会名称，物业项目地址、四至范围；
（二）业主大会权利；
（三）业主委员会职责；
（四）业主大会的议事方式及表决程序；
（五）业主大会定期会议的时间和形式；
（六）业主代表的产生方式；
（七）业主委员会委员的组成和任期；
（八）业主投票权确定办法；
（九）活动经费的使用；
（十）印章的使用和管理；
（十一）其他关于业主大会的重大事项。
第二十二条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，
业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约
应当承担的责任等事项，依法作出约定。
管理规约经业主大会会议通过后对全体业主具有约束力。
第二十三条 业主大会议事规则、管理规约不得与法律、法规
及本市的有关规定相抵触。
第二十四条 下列事项由业主大会决定：
（一）制定、修改业主大会议事规则和管理规约；
（二）选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作；
（三）审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业；
（四）制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设
施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或
者物业服务企业提出的其他管理事项；
（五）专项维修资金的筹集、使用方案，并监督实施；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
第二十五条 业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规
则开展活动。业主大会作出的决定，应当在物业管理区域内公告，
对全体业主具有约束力。
业主大会依法签订的物业服务合同，由全体业主共同承担民
事责任。
第二十六条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会
解散的，在解散前，业主委员会应当告知物业所在地的街道办事
处、乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门，并在街道办
事处、乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门的指导监督
下，做好业主共同财产清算工作后，将业主大会印章交回街道办
事处、乡镇人民政府并由其销毁。
第三章 业主委员会
第二十七条 业主委员会是业主大会的日常工作机构，执行业
主大会的决定事项。业主委员会成员在业主中选举产生。业主委
员会的成员人数应为单数，由5至15人组成。业主委员会主任、副
主任在业主委员会成员中推举产生。
第二十八条 业主委员会成员应当符合下列条件：
（一）遵守国家有关法律、法规；
（二）具有完全民事行为能力;
（三）遵守业主大会议事规则和管理规约，按时交纳物业管
理服务费；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信
力；
（五）具有一定的组织能力和协调沟通能力；
（六）身体健康，具备必要的工作时间。
业主委员会成员候选人，可以由现业主委员会提名推荐或者
由5%以上的业主联名推荐。
第二十九条 首届业主委员会成员的候选人在业主自荐或推
荐的基础上由筹备组根据业主委员会成员条件研究确定，并以书
面形式在物业管理区域内公告。
业主委员会成员的产生通过召开业主大会会议，由业主直接
投票或者业主代表将其所代表的业主投票的书面意见如实反映，
采取差额选举方式依据得票多少顺序产生。
选举产生业主委员会后，筹备组应将选举结果在物业管理区
域内公告。
第三十条 新当选的业主委员会成员应当参加区、县物业管理
行政主管部门组织的培训。
街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门
应当采取不同形式，定期对业主委员会成员进行物业管理有关规
定和相关知识的培训，并建立培训档案。
第三十一条 业主委员会应当履行下列职责：
（一）召集业主大会会议；
（二）定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；
（三）在业主大会会议作出决定后30日内，代表业主大会与
物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协
助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；
（六）组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更
新、改造方案进行书面确认，并监督实施；
（七）监督管理规约的实施；
（八）组织筹集专项维修资金；
（九）组织业主委员会换届和补选工作；
（十）完成业主大会交办的其他事项。
第三十二条 业主委员会应当在业主大会确定物业服务企业
后30日内，代表业主大会与物业服务企业签订物业服务合同。业
主委员会未按期代表业主大会与物业服务企业签订物业服务合同
的，由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。逾期仍
不履行职责的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，街道
办事处、乡镇人民政府组织成立由业主和街道办事处、乡镇人民
政府、居民委员会代表组成的筹备组，按照规定重新选举业主委
员会。筹备组的组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任。
在重新选举业主委员会期间，物业服务企业、业主应当按照
业主大会通过的物业服务合同履行各自的权利和义务；重新选举
产生的业主委员会应当在30日内补签物业服务合同。
第三十三条 业主委员会成员缺员的，业主委员会应当召开业
主大会会议进行补选。
业主委员会成员缺员50%以下，业主委员会不及时组织补选
的，由街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。逾期仍
不组织补选的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，由街
道办事处、乡镇人民政府或居民委员会组织召开业主大会会议，
按照规定补选业主委员会成员。
业主委员会成员缺员50%以上或者业主委员会主任、副主任全
部辞职，业主委员会不及时组织补选的，由街道办事处、乡镇人
民政府督促其限期履行职责。逾期仍不组织补选的，在区、县物
业管理行政主管部门的指导下，由街道办事处、乡镇人民政府按
照规定组织选举新的业主委员会。
第三十四条 业主委员会委员任期届满2个月前，应当召开业
主大会会议进行换届选举，做好下列换届筹备工作：
（一）起草本届业主委员会工作情况的报告；
（二）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）确认业主身份和业主人数，确定业主在业主大会会议
上的投票权数；
（四）将业主委员会成员候选人的基本情况和物业服务企业
开具的交纳物业管理服务费的证明等在物业管理区域内进行公
示；
（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。
新一届业主委员会成员候选人，可以由现业主委员会提名推
荐或者由5%以上的业主联名推荐。
业主委员会应当将上述换届筹备工作情况报告街道办事处或
者乡镇人民政府和区、县物业管理行政主管部门。
第三十五条 业主委员会任期届满不及时组织换届选举的，由
街道办事处、乡镇人民政府督促其限期履行职责。逾期仍不履行
职责的，在区、县物业管理行政主管部门的指导下，街道办事处、
乡镇人民政府组织成立由业主和街道办事处、乡镇人民政府、居
民委员会代表组成的筹备组，按照规定重新选举新一届业主委员
会。筹备组的组长由街道办事处、乡镇人民政府派员担任。
第三十六条 经业主委员会或五分之一以上的业主提议需变
更业主委员会成员的，由业主委员会组织召开业主大会临时会议
作出决议，并以书面形式在物业管理区域内公告。
第三十七条 业主委员会成员有下列情形之一的，其业主委员
会成员职务自行终止：
（一）物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）连续1年以上不在本物业管理区域居住的；
（三）以书面形式提出辞职的；
（四）因身体健康原因丧失工作能力的；
（五）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职
的。
业主委员会成员有上述情形之一的，业主委员会应当在物业
管理区域内公告。
第三十八条 业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会
会议通过取消其业主委员会成员职务：
（一）无故连续3次缺席业主委员会会议的；
（二）有犯罪行为的；
（三）拒不履行业主义务的；
（四）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
发生本规则第三十六条、第三十七条和本条第一款规定的业
主委员会成员情况变更的，应当向街道办事处、乡镇人民政府备
案，备案后由业主委员会在物业管理区域内公告。
第三十九条 业主委员会换届的，原业主委员会应当在20日内
将保管的档案资料、印章和其他属于全体业主共同所有的财物，
移交给新一届业主委员会。
业主委员会成员职务终止的，应当在5日内将其保管的有关
资料、印章和财物移交业主委员会。
第四十条 业主委员会及其成员未在规定时间内将保管的资
料、印章和财物移交的，由区、县物业管理行政主管部门责令限
期改正；逾期不改正的，新一届业主委员会可以请求街道办事处
或者乡镇人民政府和辖区的公安派出所协助移交，也可以依法向
人民法院提起诉讼；造成财物毁坏、灭失的，依法承担赔偿责任。
第四十一条 业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为
本物业管理区域提供物业管理服务的物业服务企业中任职。
第四十二条 业主委员会应当建立日常工作制度。经业主大会
同意，业主委员会可以聘请专职执行秘书，协助处理业主委员会
的日常事务。专职执行秘书应当经过物业管理行政主管部门和街
道办事处、乡镇人民政府的培训。
专职执行秘书津贴从业主委员会活动经费中列支或者由业主
委员会筹集，不得向物业服务企业摊派。
第四十三条 业主委员会应当建立工作档案。工作档案一般包
括下列内容：
（一）各类会议记录、纪要；
（二）业主大会决议、业主委员会决定等书面材料；
（三）业主委员会选举、换届的有关材料；
（四）业主名册；
（五）物业服务合同；
（六）有关法律、法规和业务往来文件；
（七）业主的书面意见、建议书；
（八）公告、公示及其证明材料；
（九）共用部位和共用设施设备维修资金收支和使用情况；
（十）物业服务企业提供的共用部位和共用设施设备运行状
况的报告；
（十一）其他书面和实物资料。
业主委员会工作档案应当指定专人保管，放置在业主委员会
办公场所或者物业服务企业在物业管理区域内的办公场所。
第四章 会议
第四十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会会议应当由业主委员会组织召开。会议由业主委员
会主任主持，主任因故缺席时，由副主任主持。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定按时召
开。
有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会
临时会议：
（一）五分之一以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则规定的其他情况。
发生应当召开业主大会临时会议的情形，业主委员会不履行
组织召开会议职责的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召集，
其他任何单位和个人不得组织召集。
第四十五条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前，将
会议通知及有关材料书面送交与会人员并以书面形式在物业管理
区域内公告。业主因故不能参加会议的，可以书面委托代理人参
加会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托
其所代表的业主参加。
住宅项目的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
第四十六条 业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业
主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投
票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字
后，由业主代表在业主大会投票时将业主本人签字后的投票意见
如实反映。
第四十七条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以
采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部
分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面形式征求业主意见决定有关事项的， 业主委员会应
当按照下列程序进行：
（一）在决定有关事项15日前，公告拟表决事项的内容、方
法、程序和时间安排；
（二）组织发放、回收表决票并做好记录；
（三）组织10名以上非业主委员会成员的业主监督票数统计
活动，由2名业主委员会成员负责唱票、记票，2名非业主委员会
成员的业主负责监票，并对统计结果签字确认；
（四）3日内，在物业管理区域内公布投票结果。
在表决同一事项时，业主应当明确表示同意或者不同意，业
主弃权的，视为同意。
采用书面形式征求业主意见决定有关事项的，应当使用全市
统一式样的业主大会会议表决票。表决票应当由业主本人签名。
第四十八条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决
定改建、重建建筑物及其附属设施设备，应当经专有部分占建筑
物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同
意。
制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举
业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，
决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分
占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的
业主同意。
第四十九条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法
规及我市有关规定。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业
所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，
应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受
侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域
物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律
责任。
第五十条 业主大会召开会议时，区县物业管理行政主管部
门、街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、居民委员会和使
用人的代表可以列席业主大会会议。
第五十一条 业主委员会应当建立议事和重大事项报告制度，
并依法按照业主大会议事规则规定开展工作。经三分之一以上业
主委员会成员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开
业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会
议的，由街道办事处、乡镇人民政府指定1名委员召集和主持业主
委员会会议。
第五十二条 业主委员会召开会议应当有超过半数成员出席，
作出的决定必须经全体成员半数以上同意。
业主委员会应当在作出决定之日起3日内，将会议情况以书面
形式在物业管理区域内公告。
第五十三条 业主大会和业主委员会会议由业主委员会做好
书面记录并存档。业主大会作出的决议，由出席会议的人员签字
后存档。
第五章 经费和活动用房
第五十四条 业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实
收物业管理服务费1%的比例提取活动经费，具体办法在物业服务
合同中约定。
活动经费应当在物业服务企业服务收费中列支。
第五十五条 活动经费主要用于召开业主大会会议和支付业
主委员会履行职责过程中实际产生的相关费用。
具体使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每
年度至少公布1次，并接受业主的监督。
第五十六条 业主大会采用招标投标方式选聘物业服务企业
的，招标所发生的费用由中标物业服务企业垫付，并在签订物业
服务合同中约定从利用全体业主共用部位经营收益或者收取的机
动车场地占用费等费用中冲抵。
第五十七条 业主委员会的活动用房由物业服务企业与业主
委员会协商确定。
第六章 印章管理
第五十八条 业主委员会持街道办事处或者乡镇人民政府出
具的备案证明到公安部门指定的单位刻制业主大会印章。
业主大会印章所刻名称应与街道办事处或者乡镇人民政府出
具的备案证明上所标注名称一致，印章形状统一为圆形，直径为
3.8厘米，字体为宋体。
第五十九条 业主大会印章由业主委员会指定专人负责保管，
并建立用印记录制度。
第六十条 业主大会印章应当用于业主大会与物业服务企业
签订物业服务合同或其他与物业服务有关的活动。
业主委员会依照法定职责使用印章，违反印章使用规定，造
成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
第六十一条 业主委员会应当妥善保管并依法使用业主大会
印章。印章遗失的，业主委员会持在主要新闻媒体上声明作废的
凭证，到街道办事处或者乡镇人民政府办理重新刻制印章证明手
续，按照规定重新刻制业主大会印章。
第七章 附则
第六十二条 业主自行管理物业、委托其他管理人管理物业
和原有住宅区实施物业管理的项目成立业主大会、选举业主委员
会可以参照本规则执行。
第六十三条 未明确街道办事处、乡镇人民政府的，由物业
所在地的区、县人民政府指定相邻的街道办事处、乡镇人民政府
负责组织成立业主大会、选举业主委员会及其他相关工作。
天津经济技术开发区、天津港保税区、天津新技术产业园区
等功能区，在物业管理行政主管部门的指导下，由其所在管理委
员会指定具有社区管理职能的有关部门，负责组织成立业主大会、
选举业主委员会及其他相关工作。
第六十四条 业主配偶出具《结婚证书》和能够证明其权属
的合法有效文件或者《商品房买卖合同》，证明其与业主关系，并
出具所购房屋为婚后共同财产的具结后，可以参加业主代表或者
业主委员会成员的选举。
第六十五条 本规则自2008年12月20日起施行。《天津市业主
委员会活动规则》（津政发〔2005〕67号）、《天津市业主会管理
办法》（津房物〔2004〕184号）同时废止。
天津市国土资源和房屋管理局
二〇〇八年十一月二十一日
从程序价值的角度浅析WTO基本原则之无歧视待遇的适用问题
许轲
[摘要] 西方有法律谚语曰：法的生命在于适用。这和经典作家关于审判程序是法律的内部生命的 表现之论述不谋而合。 它们共同揭示的一个事实是，法律首先是人类知识系统中的一种实践理性，这要求它必须应对实践的需求，而一切法律制度的价值也莫过于满足社会需求。显然，文本的法律和观念的法律都只有通过实际运行才能达到这一效果。这也揭示出，我们讨论任何法律制度的生命力问题时，必须首先将目光投向其实际运作。
现代程序价值观的演进中实际暗含了国际经济法的国家利益本位的法律精神，这是当今国际社会的共识，也是当今国际社会在WTO的框架交往所遵循的金科玉律。在美国精炼汽油案例中，程序制定、程序遵守、程序制约的意义更是体现无疑，美国通过程序上的制约实质上给与了他国的不平等待遇。
中国作为国际社会的参与者，更加应该注重程序在国际交往中的重大意义，促使国际经济法生成在人域之外获取更多资源的“必须的新秩序方式的一种形式” ，从而其价值可以通过程序理性而使得自身的法精神得以体现。
[关键词] WTO无歧视待遇 程序价值/理性 美国精炼与常规汽油标准案
一. WTO基本原则之无歧视性原则及其程序价值
《建立WTO协议》在序言中宣称：本协议各方“决定维护该多边贸易体制所包含的各项基本原则，并推进其各项宗旨。” 协议并没有明列出“各项基本原则”，而是明示隶属该协议的“一揽子协议”所构成的多边贸易体制本身包含了这些基本原则。WTO这一世界贸易体制中的基本原则，应该是在该体制中具有全局性、指导性，或带有根本意义的原则。它融合在该体制各个方面，通过具体的规则予以表现，或者说，在WTO管辖的各主要协议中，均应有所规定。基于这一认识，可以将无歧视待遇原则以及相关的最惠国待遇原则和国民待遇原则、逐步推进自由贸易原则、透明度原则、对发展中国家和最不发达国家优惠待遇原则，列为WTO的基本原则。
最惠国待遇（most-favored-nation treatment，MFN）是WTO体制的基石之一。它本是一个国际法概念，是指授予国给予某外国的待遇，不低于或不少于授予国已给予或将给予任何第三国的待遇。其中，优惠授予国也称给惠国、施惠国，是指承担给予最惠国待遇的国家，它是优惠的授予者。第三国亦称最惠国，是指施惠国已经或将要给予其优惠待遇的国家，是优惠的接受者。受惠国是已经或将要以第三国所享有的优惠待遇为标准享受优惠待遇的国家。条约中规定最惠国待遇的条款称为最惠国条款。最惠国一词虽然17世纪末才在国家间的航海通商协定中出现，但其萌芽可追溯到11世纪。 联合国以“提倡国际法之逐渐发展与编纂”为己任。1947年第二届联合国大会通过国际法委员会规约，成立了联合国国际法委员会。该委员会于1949年开始工作。在第一届会议上，委员会拟定了供编纂的14个项目清单，其中即有外国人的待遇一项。最惠国条款是联合国大会提交委员会研究的一个项目。
最惠国待遇一般是指授予受惠国或与之有确定关系的人或事的待遇不低于授予国给予第三国或与之有同于上述关系的人或事的待遇。 规定有上述内容的条约条款被称为最惠国待遇条款，它以给予第三国利益作为是否赋予缔约对方为标准，这些利益包括旅客、自然人的法律地位、财产的保护、营业活动、工业产权、征税、有价证券的转让、关税、对进口贸易的国内管制、公司、船舶、领事职务等等。这就是最惠国待遇具有的依托性。即具有最惠国待遇条款的条约本身并不能产生任何实际效果，只有缔结最惠国条款的当事国又缔结了其他条约，该条约有关待遇才会转致到最惠国待遇条款的条约中来，使其产生最惠国待遇的实际效果。GATT体制中最惠国待遇的多边效应在WTO体制中得到发扬光大，并且从货物贸易领域扩大到了服务贸易和知识产权等非货物贸易领域。WTO的最惠国待遇保证了世界经济在最有效率的状态下运转，具有促进贸易和投资的巨大效果。由于WTO把最惠国待遇规定为强制性义务，而各成员方要实行限制贸易的关税和非关税措施，就受到了最惠国待遇的重大制约。这就把维持多边自由贸易体制的成本尽可能降到最低，因为WTO不必设置庞大而代价高昂的监督机构。实际上，与联合国等国际组织相比，WTO用极少数的职员和机构就能维持其机能的正常运转，不能不归功于最惠国待遇的实施。此外，由于成员方实行最惠国待遇的义务性，大大方便了成员方双边贸易谈判的进行。最惠国待遇也无条件是用于WTO体制下的服务贸易和技术贸易。GATS第2条和TRIPS第4条对此做出了规定，大致与GATT规定的精神一致。
国民待遇（national treatment）是指国际条约缔约国一方对本国境内的它方国民或企业、产品和事项给予与本国国民或企业、产品和事项同等权利和待遇。只要在国际条约中有关国民待遇的规定，其相关条款就被称为“国民待遇条款”。在缔约国之间国民待遇具有相互性，必须在国民待遇条款中明确规定相互给予对方国民或企业以国民待遇。但是国民待遇在形式和范围方面可以根据具体情况有所侧重，不一定非得完全一致。
国民待遇与最惠国待遇可谓殊途同归。但是这两项制度侧重点和表现形式不同，主要差异如下：
? 第一，最惠国待遇仅以双边或多边条约的形式加以规定，而国民待遇则可同时以国内立法和条约两种形式加以规定。?
第二，最惠国待遇依条约约定的适用范围，一般侧重于商事、经贸领域中的人和事，如商品关税、海关手续等，主要适用于投资、贸易、货物运输等领域。而国民待遇的适用侧重于一般物权、债权、婚姻家庭、财产继承等民事关系。?
第三，凡施惠方给予任何第三国（最惠国）的优惠待遇，受惠方即可根据最惠国条款自动取得，无须再与施惠方另订新约或提出请求。而国民待遇一般限于两国之间，不涉及第三方，并需在法律或条约中加以明确规定。?
第四，依最惠国待遇制度，在一国内的一国外国人同在内国的其他外国人之间彼此平等。而依国民待遇制度，在内国的外国人与内国人之间民事法律地位大致相等。换言之，前者是以给予一个外国的待遇为标准来给予另一个外国相同的待遇，目的在于保障在内国的“外国人”之间的权利平等；后者是以给予“本国人”的待遇为标准来确定“外国人”的待遇，目的在于保障“国内人”与“外国人”之间的权利平等。 换言之，最惠国待遇创造了WTO各个成员之间的相同产品进入某一成员市场的公平竞争的机会，国民待遇原则旨在创造域内生产的产品与所有成员进口产品在域内市场上的公平竞争的条件。在这个意义山，国民待遇同最惠国待遇两则犹如两大支柱，构建起WTO体制范围内公平竞争的国际贸易的“大厦”。 即如图所示的一样MFN的调整范围在圈与圈之间，而国民待遇的调整范围在于圈内。
迄今，法律程序价值观主要可以归纳为两类：一类是程序工具主义，它对法律程序的评价标准是“结果的有效性”，在这里法律程序价值被概括为“作为追求良好结果的手段” ；另一类是程序本位主义，其评价程序的标准是“过程价值有效性”，法律程序价值在此被归结为“程序自身的德性” 。在这种样式的程序研究中，程序已被看作法治的“焦点”、“关键”、“枢纽”、“基石”、“瓶颈” 而关于法治的讨论也几乎无一不关涉程序问题，这便让我们不只意识到程序对于法治的意义，而且也有些意会到程序研究对于法治的意义。在国际经济法上程序更加偏重国际贸易利益的实现，在部分的论述将在第二部分“美国精炼与常规汽油标准案”着重论述。
二、从“美国精炼与常规汽油标准案”浅析无歧视原则的程序意义
该案引起争端的《汽油规则》是美国联邦环境保护署为了实施美国国会于1963年通过，并于1990年修改的《洁净空气法》而制定的，于1993年12月5日颁布。根据《洁净空气法》，在美国销售的所有汽油分为精炼和常规两大类。凡是被认定空气污染最严重的一些美国大城市地区和未达到美国国家空气洁净标准，且由所在州州长要求列为空气污染最严重的其他地区，均不得销售常规汽油，而只能销售精炼汽油。为此，《洁净空气法》规定了精炼汽油和常规汽油的技术标准。正如上诉机构在复审报告所强调的，任何WTO成员国或地区的政府都可以自行决定其环境保护的具体政策和措施，只要不违反WTO的有关规则。在本案，《洁净空气法》本身并没有引起任何争端，而是实施该法律的美国联邦行政法规——《汽油规则》，因为该规则要求进口汽油适用法定基准来测定其产品质量——究竟属于精炼汽油，还是常规汽油，而美国国内汽油的测定则可以适用有关提炼厂商或合成厂商的单个基准。于是，委内瑞拉和巴西以及其他有关国家和地区就抱怨美国以环境保护为由，以具体的技术标准为手段，歧视性地对待进口汽油，由此违反了GATT第3条第4款关于国内法律、法规与措施的国民待遇原则。当然，申诉方还提起了诸如美国违反GATT第1条第1款最惠国待遇原则、WTO《技术性贸易壁垒协议》（TBT协议）第2条国民待遇与最惠国待遇原则等争端事项，由于合议庭和上诉机构未加以认定或认为没有必要认定。
凡是在1990年之后开始经营或在1990年经营不足6个月的美国国内提炼厂商必须适用代表1990年美国汽油平均质量水平的法定基准；外国提炼厂商生产汽油的进口商或合成厂商也必须适用法定基准，除非能够根据上述方法1提供实际数据。
本案关键：可见，就汽油质量基准的确定方法和适用而言，在美国市场上销售的国内提炼厂商生产的国内汽油和外国提炼厂商生产的进口汽油得到了不同的待遇。这就是本案争端的关键，即，美国国内的《汽油规则》是否与WTO的GATT第3条第4款国民待遇原则相抵触；如果抵触，能否根据GATT第20条一般例外条款证明为是正当的措施。至于涉及GATT第1条第1 款最惠国待遇原则的“75%规则”，即，若某一进口商同时是外国提炼厂商，且在1990年向美国出口其当年总产量的75%以上，其进口汽油视为美国国内汽油，则必须利用上述方法1、2、3之一建立其单个基准，由于没有任何外国提炼厂商能够满足75%的要求，因此，该规则未实施。
按照第20条引言，这种所谓“滥用”是指构成“武断的”、或“不合理的”歧视，或对国际贸易的“变相限制”。诉机构认为，美国的抗辩理由不充分，因为美国没有就需要合作的安排，与委瑞内拉和巴西政府努力展开适当的对话，同时，美国也没有充分考虑歧视待遇给进口石油的厂商带来的成本。这证明：“导致歧视待遇是可预见的，而不是偶然的或不可避免的。”这种主观上的可预见性和客观上的必然性，最终使美国的基准建立规则构成了“不合理的歧视待遇”和“对国际贸易的变相限制”。
上诉机构的结论是：美国《汽油规则》的基准建立规则虽然符合第20条（g）款，但是，由于不符合第20条引言而未能构成第3条第4款的例外。根据这一结论，虽然美国的基准建立规则违反了第3条第4款的国民待遇原则，并且，总体上不具备作为整体的第20条所要求的例外正当理由，但是，该规则本身确实与保护可用尽的自然资源有关。
至此，我们可以清楚地看到，美国在国民待遇授予的问题上表面上完全符合了形式特征，而且是通过“合理”的使用GATT的例外条款，借以保护环境的名义。但是在实行的问题上却积极的通过程序制约的手段是国民待遇的实质享受变为了一纸空文，而从更近一步剥夺了其他国家在GATT/WTO框架下的最惠国待遇原则，达到了歧视别国贸易竞争对手，保护本国企业的目的。可见，无歧视性原则的实践中操作、适用的意义重大。
在国际交往频繁的今天，在WTO的框架程序可以理解为一个由设定、实施、救济、监督等程序系统组成的体系。 这种程序工具主义立场必然导致程序设计和运用中的实用主义态度和程序虚无主义现象。因为既然程序仅只是工具，则其是否被设计和运用只以其是否于实体目的有用为转移。程序应该被认为“有其自成体系的程序组成要素，自身的价值判断标准和独特的法治功能，独立的程序权利义务和程序法律后果”。 “有自己相对独立的发展规律和内在技术性机制”。 这意味着：程序特别是现代程序除具有工具性价值即在形成一个符合正义、安全和秩序等外在实体价值的结果方面是有用和有效的以外，它自身还是一种具有独立价值的实体，具有独立的作为目的的内在价值，即程序本身——而不是结果——具有符合程序正义要求的内在优秀品质。程序的参与性、中立性、对等性、合理性、自治性和及时终结性等是最低限度的程序正义要求。程序的这种正当性、合理性是独立于程序结果的具有目的意义的内在价值，与结果的公正性价值具有同等的意义，并且程序结果是否公正，并不能直接证明程序本身是否公正；程序本身是否公正，直接取决于程序的内在品质。 程序独立的程序主体，可就裁判结果与裁判者和其他各方展开平等的协商、交涉、论证、说服和争辩，并通过理性的参与活动对裁判结果施加积极影响。这也就是有些学者所强调的程序主体权和程序主体性原则。 在这种正当、合理的程序中，“正义不仅要得到实现，而且要以人们看得见的方式得到实现。”
三、中国对WTO无歧视原则的践行与未来探索
行文至此，我们基于“美国精炼与常规汽油标准案”对国际经济法中WTO无歧视性原则程序理性之价值分析的原因乃在于面对法律尤其是程序理性这样一个实践性很强的概念，我们不能不随时提醒自己任何理论的最终落脚点乃在于其实践化。在这一点上，康德曾经毫无余地的指出，理性的界限“仅限于可能经验的对象，而在这些对象里，仅限于在经验里能够被认 识的东西”。 我们的构建也仅限于现阶段“中国经验里能够被认识的东西”，并不着重于理想主义式的冲动，即一方面中国作为国际交往的主体，国际贸易的参与者应认真在程序上和实体上履行WTO规则赋予我们的义务、积极的争取自己的权利，平等的参与国际交往、贸易中国经济的长足发展。另一方面，面对其他国家在无歧视性原则应该给与我们平等待遇而变相的以程序为幌，逃避其应负义务是，我们的态度应该是坚决抵制，积极维护自己合法权益。
我国加入WTO后，在GATT的无条件最惠国待遇的保障下，我国的对外货物贸易将在更广阔与更公平的空间内展开。而GATS的最惠国待遇如果严格按照无条件方式贯彻实施，也将给我国的某些优势服务产业，诸如劳务输出、旅游业、娱乐业等不受歧视地进入更为广阔的世界服务业投资市场创造机会。由于GATS的实际运作过程中，将最惠国待遇与各国关于市场准入和国民待遇的具体承诺结合起来，使各国具体承诺的市场准入和国民待遇构成最惠国待遇的具体内容。因此，对于我国国内相对落后的服务业投资者来说，也是机遇，由于则是不会失去国家的保护，是落后的服务业有更多的时间进行调整，以适应全球竞争的需要。
我国已是WTO成员国，必须按照WTO的游戏规则实施国民待遇原则。我国的时间必须与WTO国民待遇原则相协调。
第一，应淡化超国民待遇。市场经济要求公平竞争，因此，我们要全面地改善投资环境，提供更为良好的软环境和硬环境，变超国民待遇为平等待遇。第二，应改善次国民待遇。我们应充分利用适用国民待遇原则的例外规定，在某些领域继续实行有限制的国民待遇。原则上，国民待遇只能在渐进的基础上给予，以确保发达国家与发展中国家利益的相对平衡为前提，是一个稳步实施的过程。
既然程序并非无生命的形式，而是具有独立地位和内在价值的实体过程，因而，依照民主的、理性的、人道的精神和价值指向设计程序，完备程序要件，并通过程序的操作“进行正当化”，以此体现我国作为一个大国，以大国的姿态在WTO框架内认真践形义务，显示发展经济的强大生命力，提供所有成员方用“中国筷子”尽情品尝有中国特色的菜肴。
参考文献
张乃根：《新编国际经济法导论》，复旦大学出版社2002年8月第二版。
张乃根等编著：《WTO经典案例丛书之美国 — 精炼与常规汽油标准案》（资料来源复旦大学网络课堂http://202.120.227.42/）
张乃根：《论WTO与我国的法律保障机制》，复旦学报（社会科学版），1999年第五期。
张乃根：《国际贸易的知识产权法》，复旦大学出版社，1999年版。
张乃根：《试析WTO争端解决的国际法拘束力》
